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100万的房子300万卖掉,真的赚了吗?建议长久收藏

caijing 2019-12-24 14:10:20

房产交易在日常生活中十分常见,一买一卖,切切实实的影响了许多家庭的财富积累。

作为卖房者,需要知道在这场交易中我想赚多少钱,因此,需要清楚的首要问题就是卖多少钱才算不亏钱!

基于这个问题,相信很多人便回忆起买房时的房款加各种费用。

例如:当初买房时,房价200万,中介费10万,各种契税,评估费等等5万,这套房子当时成本价是215万。其中贷款100万,自己支付的总是215万-100万=115万。

那么,1年后想要卖房,那么按照成本价215万卖出,是不是就不亏钱?当然不是!

房子卖多少才不亏?

这一年的时间,有几个因素一直在影响着房屋成本。

1、已支付贷款利息(全款除外)2、房子出租所得(自住除外)3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本4、装修费(未装修除外)

贷款买房,一年中的利息对房屋成本是增加的,如果房屋出租,那么出租费对房屋成本是减少的。

100万的房子300万卖掉,真的赚了吗?建议长久收藏(图1)

继续上一个例子,该房子持有1年,一共支付了12期月供,每个月3000元,1年后,贷款剩余本金98.5万元。这一年共支付物业费暖气费0.5万元,装修花了5万元。

实际成本=过户时总成本215万+贷款利息2.1万+物业费暖气费0.5万+装修花费5万=222.6万。

其中贷款利息=一年月供3000*12-已付本金100-98.5=2.1万

到了这步,卖222.6万是不是就不算亏钱?并不是!

别忘记资金占用成本

上面计算了各种债务成本、使用成本,却漏掉了资金占用成本。怎么说?

100万的房子300万卖掉,真的赚了吗?建议长久收藏(图2)

企业会计里面,有个衡量企业效益很关键的指标—经济增加值。其核心理念是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创造价值。

简单来说,你就是房子的股东。如果这笔,你不拿来买房,那么至少又可以获利多少?以买国债、定存银行理财等风险低的产品,至少可以得到的收益率为例,4%是没问题的。

这样下来,成本就增加到=222.6万+115万*4%=227.2万

本文相关词条概念解析:

成本

企业为生产商品和提供劳务等所耗费物化劳动、活劳动中必要劳动的价值的货币表现,是商品价值的重要组成部分。成本是商品经济的一个经济范畴。马克思曾科学地指出了成本的经济性质:按照资本主义方式生产的每一个商品W的价值,用公式来表示是W=C+V+M。如果人们从这个产品价值中减去剩余价值M,那么,在商品剩下来的,只是一个在生产要素上耗费的资本价值C+V的等价物或补偿价值。

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